A spanyol ingatlanjogban a Contrato de Arras szent és sérthetetlen. Ha közeledik a határidő, de a közvetítő felszívódott, a legfontosabb cél: bizonyítani, hogy te kész vagy vásárolni, és a mulasztás nem a te oldaladon van.
0. LÉPÉS: Ki a tulajdonos? (Azonnal!)
- Kérj ki egy friss Nota Simple-t a telekkönyvi hivataltól (Registro de la Propiedad). Ezt online is megteheted a cím vagy a helyrajzi szám alapján.
- Ebben benne lesz a tulajdonos teljes neve és adószáma (DNI/NIE).
- Próbáld megkeresni a közösségi médiában, telefonkönyvben, vagy menj el személyesen az ingatlanhoz és kérdezd a szomszédokat.
A foglalót az ingatlanos számlájára utaltad
Ez a veszélyesebb helyzet. Ha az ingatlanos nem utalta tovább a tulajdonosnak, akkor jogilag a tulajdonos mondhatja, hogy ő nem kapott semmit, tehát nincs érvényes foglalás.
- Jogalap: Ha az ingatlanosnak volt felhatalmazása a pénz átvételére (ez benne kell legyen a megbízási szerződésében), akkor az átvétel a tulajdonos nevében történtnek minősül.
- Teendő: Azonnal tegyél feljelentést a rendőrségen (Denuncia) Apropiación Indebida (jogtalan elsajátítás) miatt az ingatlanos ellen.
- Értesítés: Küldj egy Burofax-ot (hivatalos, hitelesített levél) a tulajdonosnak a rendőrségi feljelentés másolatával, igazolva, hogy te kifizetted a foglalót a képviselőjének.
A foglalót a tulajdonosnak utaltad, de elérhetetlen
Itt a pénz jó helyen van, de a tulajdonos passzivitása (vagy az ingatlanos eltűnése miatti káosz) miatt kifuthatsz az időből.
- Burofax küldése: Ez a legfontosabb bizonyíték. Küldj egy Burofax-ot a tulajdonosnak, amelyben felszólítod, hogy 48-72 órán belül jelölje meg a közjegyzőt (Notaría) és az időpontot az adásvételhez.
- Határidő mentése: Ezzel a levéllel igazolod, hogy te megpróbáltad teljesíteni a szerződést.
A végső fegyver: A Közjegyző (Notaría)
Kérd meg a közjegyzőt, hogy készítsen egy úgynevezett Acta de Presencia-t. Ebben a közjegyző rögzíti, hogy te megjelentél a vételárral (vagy a banki igazolással a hitelről), készen az aláírásra, de az eladó nem jelent meg. Ez az okirat megvéd attól, hogy elveszítsd a foglalót!
Gyakorlati tanácsok a "szellem" ingatlanoshoz
- Cég esetén: Nézd meg a cégjegyzékben (Registro Mercantil), hogy felszámolás alatt áll-e. Ha igen, keresd meg a kijelölt felszámolóbiztost.
- Autonomo esetén: Ha van szakmai felelősségbiztosítása (API regisztráció), akkor a biztosító kártalaníthat, ha elnyelte a pénzedet.
- Ügyvéd: Egy ilyen helyzetben már ne próbálj egyedül alkudozni. Egy spanyol ügyvéd egyetlen hivatalos levele gyakran "előkeríti" az eltűnt feleket.