Hogyan is működik a spanyol NPL (löznyelven "banki") ingatlan befektetés?
A BEFEKTETÉS PÉNZÜGYI ALAPELVEI
Mielőtt egyszerűsítve elmagyaráznánk a banki ingatlanokba történő befektetést, fontos tisztázni, hogy amikor „banki ingatlanok vásárlásáról” beszélünk, valójában olyan jelzáloghitelek megvásárlására gondolunk, amelyeket az adósok nem fizettek vissza a banknak. Ezeknél a hiteleknél a fedezet maga az ingatlan, amelyet a bank éppen lefoglal (végrehajtás alá von). Ezt nevezzük jelzáloghitel-követelés (NPL – nem teljesítő hitel) megvásárlásának.
.
A befektetés fogalma elsőre egyértelműnek tűnhet, de az NPL-ek esetében érdemes pontosítani: olyan pénz felhasználásáról van szó, amelyre legalább 4 hónapig, de akár 2 évig nincs szükséged, hogy egy olyan ügyletben vegyél részt, amelynek van várható nyeresége, és amelynek fedezete egy ingatlan.
.
.
Ha nincs olyan tőkéd, amelyre a mindennapi életedben nincs azonnal szükséged, akkor nem vagy befektető. Ha nem szánsz időt arra, hogy megértsd azt a területet, amelybe be szeretnél fektetni, akkor sem vagy befektető. Ha 5.000 eurót szeretnél befektetni, és egy hét alatt 20.000 eurót akarsz keresni, akkor szintén nem befektető vagy.
.
.
A befektetés fogalma mellett a következőket írjuk le:
Lehetőségköltség: ha pénzt fektetsz egy ügyletbe, addig, amíg az le nem zárul, nem kapod vissza a tőkét + a nyereséget, ezért nem tudsz egy másik, esetleg jobb (vagy rosszabb) ügyletbe befektetni.
Diverzifikáció: az NPL-ek vásárlásánál a diverzifikáció azt jelenti, hogy több NPL-t vásárolsz; egyeseket rövidebb időtávra kisebb nyereséggel, másokat hosszabb időtávra nagyobb nyereséggel.
Kerékhatás (effektus „gördülő nyereség”): ha több ügyletet indítasz, az első ügyletek nyereségéből fedezni tudod a következők költségeit, így a további ügyletek gyakorlatilag „ingyen” jönnek ki, és onnantól minden további bevétel tiszta profit.
Idő / nyereség arány: rövidebb ügyletek = általában kisebb nyereség. Hosszabb ügyletek = általában nagyobb nyereség (bár vannak kivételek, amikor a rövid ügylet is magas hozamot ad).
Mit jelent az NPL, és miért jelent lehetőséget?
.
.
Az NPL (Non Performing Loan) egy nem teljesítő hitel, vagyis egy olyan jelzáloghitel, amelyet nem fizetnek.
Amikor egy adós több mint 90 napig nem fizeti a jelzáloghitelét, a bank ezt a hitelt nem teljesítőnek (késedelmesnek) minősíti. Az európai banki szabályozás előírja, hogy az ilyen hiteleket a bankoknak legfeljebb 7 éven belül 100%-ban veszteségként kell leírniuk a könyveikben, ami komoly problémát okoz a mérlegükben.
Ezért a bankok gyakran jelentős kedvezménnyel értékesítik ezeket a hiteleket, jóval a tartozás névértéke és az ingatlan piaci értéke alatt, amely a hitel fedezete.
A hitelt megvásárló fél lesz az új jelzáloghitelező, és joga van: behajtani a teljes tartozást, vagy
végső esetben bírósági árverés útján megszerezni az ingatlan tulajdonjogát.
.
.
Kulcsfontosságú előnyök a befektető számára:
A befektetés egy valós eszközzel (ingatlan) van fedezve, amelynek piaci értéke magasabb, mint a követelés (hitel) vételára.
Nem függ a tőzsdei piacoktól: a hozam helyi jogi és ingatlanpiaci tényezőktől függ.
Átlagos hozam meghaladja az 50%-ot a befektetett tőkére vetítve, egyes ügyletek akár 500%-ot is elértek.
Írásban rögzített és bejegyzett garancia: az egész folyamat nyilvános (közjegyző, nyilvántartás, bíróság), nincs lehetőség átláthatatlanságra.
.
.
Az NPL-befektetés alapelvei
Egy példán keresztül elmagyarázzuk, mi az az NPL.
ÁDÁM 2008-ban megveszi a házát. A bank 250 000 € értékre becsüli az ingatlant. ÁDÁM 200 000 € jelzáloghitelt vesz fel. A jelzálogot bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, és első ranghelyű teherként szerepel a többi teher előtt, ami garantálja, hogy ha ÁDÁM nem fizeti a hitelt, a bank megszerezheti a házat..
.
ÁDÁM fizeti a hitelt, de 2015-ben abbahagyja a törlesztést. Ekkor még 160 000 € tartozása van. A BANK 2017-ben pert indít ÁDÁM ellen a nemfizetés miatt, mivel jogilag legalább 2 év nemfizetés szükséges ahhoz, hogy a bank keresetet indíthasson. A BANK felhív minket, mint befektetőket, és megkérdezi, szeretnénk-e megvenni a követelését. A BEFEKTETŐK 120 000 € ajánlatot tesznek, amit a bank elfogad..
.
A BEFEKTETŐK közjegyző előtt megvásárolják a BANKTÓL 120 000 €-ért azt a jogot, hogy beszedjék ÁDÁMTÓL a 160 000 € tartozást + kamatokat és a bírósági eljárás költségeit, miközben a követelést egy 250 000 € értékű ingatlan biztosítja..
.
A BEFEKTETŐK most a BANK helyébe léptek. ÁDÁM 160 000 €-val tartozik nekik..
.
Mi történhet ezután?.
.
A) forgatókönyv
ÁDÁM kifizeti a 160 000 €-t a BEFEKTETŐKNEK, hogy ne veszítse el a házát.
.
➡ A BEFEKTETŐK nyeresége: 40 000 €
.
B) forgatókönyv
.
.
ÁDÁM eladja a házat 250 000 €-ért, és ebből kifizeti a 160 000 € tartozást.
.
➡ A BEFEKTETŐK nyeresége: 40 000 €
.
.
.
C) forgatókönyv
ÁDÁM nem akar megállapodni. A BEFEKTETŐK nyilvános árverésre bocsátják a házat (hivatalos állami árverésen).
Joguk van behajtani: 160 000 € + kb. 30% kamat és költség = 208 000 € BALÁZS részt vesz az árverésen és 208 000 €-t ajánl.
.
➡ A BEFEKTETŐK 208 000 €-t kapnak
.
➡ Nyereség: 88 000 €
.
D) forgatókönyv
Az árverésen senki nem licitál. A BEFEKTETŐK megszerzik a lakás teljes tulajdonjogát 120 000 € értéken.
.
A ház értéke 250 000 €.
.
A BEFEKTETŐK eladják 240 000 €-ért.
.
➡ Nyereség: 120 000 €
.
.
Összefoglalás
.
A BEFEKTETŐ mindig kevesebbet fizet a követelésért, mint amennyivel az adós tartozik, mert ez adja a nyereség lehetőségét.
.
A BEFEKTETŐ mindig kevesebbet fizet, mint az ingatlan értéke, mert ha senki nem licitál az árverésen, a profit a piaci ár és a befektetett összeg különbsége lesz.
Általánosságban így működik egy NPL-befektetés.
.
A BEFEKTETŐ kockázata nulla, mert vagy az adós fizet, vagy az árverésből jut pénzhez, vagy eladja az ingatlant.
.
.
Hogyan működnek az alapok és a bankok
Gyakorlati szempontból a bankok adták a jelzáloghiteleket azoknak az adósoknak, akik időközben nem fizették tovább a törlesztést. Annak érdekében, hogy gyorsan visszaszerezzék a pénzük egy részét – anélkül, hogy árverésre kellene bocsátani az ingatlant, és esetleg maguknak kellene megszerezniük a tulajdont, ha senki sem licitál –, eladásra kínálják a jelzáloghitel-követeléseket, az ezekhez tartozó ingatlanokkal mint fedezettel.
.
A befektetési alapok a bankoktól több százmillió értékű hitelcsomagokat vásárolnak. Ezután ezeket hasonló módon tovább értékesítik, általában magasabb áron annál, mint amennyiért közvetlenül a bankoktól megvették.
Ezért vannak olyan eszközök (ingatlanok vagy követelések), amelyek banki tulajdonban vannak, és olyanok is, amelyek alapok tulajdonában.
.
.
Amikor találunk egy számunkra érdekes eszközt, és ajánlatot küldünk a banknak vagy az alapnak, a következő szempontokat vizsgálják:
.
Mennyi az eszköz aktuális piaci értéke. Ha a piaci érték magasabb, mint a fennálló tartozás, előfordulhat, hogy nem akarják eladni, mert szinte biztosak
benne, hogy az árverésen a teljes tartozást visszakapják. Csak akkor döntenek másképp, ha az árverésen alacsonyak a licitek, vagy egyáltalán nincs érdeklődő –ilyenkor a hitel eladása helyett a végrehajtási jog átruházását kínálják.
.
Mennyi ideje van az eszköz a portfólióban. Ha a bank vagy az alap több mint 5 éve tartja az eszközt, nagyobb eséllyel szeretnék eladni, és az ár kedvezőbb lehet. Ha az eszköz új, nincs sürgős eladási kényszer, ezért magasabb árat kérnek, majd idővel csökkenthetik, ha nem sikerül eladni. Ezért az új portfóliókban általában ritkán találni igazán jó árakat.
.
Milyen jogi szakaszban van az eszköz. Ha az eljárás már majdnem befejeződött és hamarosan árverésre kerül sor, a vételár magasabb lesz, mint egy korábbi
szakaszban lévő ügy esetében.
.
.
Egyáltalán eladható-e. Attól, hogy egy eszköz szerepel a bank vagy az alap listáján, még nem biztos, hogy az adott pillanatban ténylegesen eladó. Például ha az adós megpróbál élni a banki jó gyakorlat kódexével, a jogi osztály megtilthatja az értékesítést. Másik ok lehet, ha az adós újra elkezdi fizetni a hitelt, így az ügy
„helyreáll”, és nem adják el.
.
.
Mennyit fizetett érte az alap. Ha az eszköz a bank tulajdona, általában a lehető legtöbbet szeretnék visszakapni a tartozásból. Ha viszont az alapé, akkor a cél az, hogy a lehető legmagasabb áron adják el – de szinte soha nem adnak el veszteséggel. Ezért ha az alap drágán vásárolta meg, drágán is fogja kínálni.
.
.
A jelzáloghitel végrehajtási folyamata Spanyolországban – magyarul
Az alábbi folyamat egy jelzáloggal biztosított hitel bírósági végrehajtásának tipikus menete, amely végül árveréshez vagy közvetlen tulajdonszerzéshez vezethet.
.
Fázisok lépésről lépésre:
.
1. Kereset benyújtása (Interposición de demanda)
A hitelező (pl. bank vagy befektető) pert indít a nem fizető adós ellen a tartozás behajtása érdekében.
.
2. A kereset befogadása és az adós értesítése
(Admisión a trámite y notificación) A bíróság elfogadja az ügyet és értesíti az adóst: ha megtalálják → közvetlen értesítés ha nem → hirdetményi kézbesítés (edictos)
.
3. Végrehajtási határozat (auto de despacho de ejecución) A bíróság hivatalosan elrendeli a végrehajtást:
felszólítják az adóst a fizetésre
megkeresik az ingatlan-nyilvántartást (Registro de la Propiedad) a terhek igazolására elkészül az ún. certificación de cargas (milyen jelzálogok és terhek vannak az ingatlanon)
.
4. Ellentmondás lehetősége (oposición) Az adós vitathatja a végrehajtást.
Ha ellentmond: → tárgyalást tűznek ki az ügy eldöntésére.
5. Árverés elrendelése (decreto de convocatoria de subasta) Ha nincs ellentmondás: → a hitelező kéri az árverés kitűzését.
.
.
6. Árverés meghirdetése (edicto de subasta)
.
A bíróság hivatalosan meghirdeti az árverést kitűzi a dátumot közzéteszi a hirdetményt megfizetik az eljárási díjakat.
Mi történik az árverésen?
.
.
1. – vannak licitek (pujas). Ha érkeznek ajánlatok a hitelező jogosult a követelés összegéig licitálni anélkül, hogy készpénzt kellene befizetnie profit = a hitel megvásárlási ára vs. a teljes követelés összege
a követelés általában tartalmazza: tőketartozás, kamat, költségek (általában max.
~30%)
.
.
2. – nincs licit. Ha senki nem licitál:
→ közvetlen tulajdonszerzés (adjudicación directa) történik
→ a hitelező megszerzi az ingatlan teljes tulajdonjogát
.
.
Kockázatok és sajátosságok
Előny:
nincs közvetlen tőkevesztési kockázat a hitel megvásárlásakor az ingatlan megszerezhető a tartozás fejében
Hátrány:
a bírósági eljárások időtartama változó a folyamat akár több hónapig vagy évig tarthat a bíróság leterheltségétől függően
.
Javaslatok
Csak olyan pénzt fektess be, ami nem kell sürgősen
A befektetések időt igényelnek, cserébe hozamot adnak
A javasolt minimum kezdőtőke 50 000 €